Umowa najmu okazjonalnego – co musisz wiedzieć

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu, która jest bezpieczniejsza dla wynajmującego od standardowej umowy, daje bowiem możliwość wyłączenia wielu zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów.


Od czego zacząć?


Przeczytaj ustawę o ochronie praw lokatorów.

  • Zweryfikuj najemcę:

    • pytania o pracę,

    • dlaczego chce wynająć właśnie to mieszkanie,

    • na jak długo chce wynająć mieszkanie.

Kolejność procesu:

a. umowa,

b. kaucja,

c. notariusz,

d. wydanie lokalu.

  1. Szczegółowa, ale jasna umowa.

Ważne: Nie możemy prowadzić działalności gospodarczej związanej z najmem w kontekście PKD. Umowę najmu okazjonalnego zawieramy tylko i wyłącznie na czas określony. Zazwyczaj jest ona zawierana na rok (to doskonały czas na to, żeby się poznać). Najdłużej na 10 lat (limit górny).


Umowa najmu na czas określony przestaje obowiązywać tylko w 3 sytuacjach:

  1. W przypadku upływu czasu, na jaki umowa została zawarta,

  2. W wyniku wypowiedzenia na warunkach określonych w umowie,

  3. Na skutek zawarcia porozumienia pomiędzy wynajmującym a najemcą, w którym strony zgodnie postanowiły, że umowa najmu na czas określony przestaje obowiązywać przed upływem tego czasu.


Zakończenie umowy – zgodnie z art. 674 K.C, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (dlatego warto pilnować terminu zakończenia takiej umowy i ewentualnie ją przedłużyć, powtarzając cały proces od początku).

Kaucja – popularne zabezpieczenie (na wypadek ewentualnych zniszczeń) – ustawowo w najmie okazjonalnym kaucja jest ograniczona do 6 czynszów miesięcznie. Podstawą kaucji jest czynsz, na który strony umówiły się na początku.

Zmiany czynszu – tylko na warunkach określonych w umowie (wszystko musi być starannie opisane).

Wypowiedzenie – co do zasady taka umowa nie może być wypowiedziana, wyjątek stanowią sytuacje opisane w umowie – zgodnie z art. 673 § 3 K.C.


Dokumenty:

  1. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wydania lokalu art. 777 K.C – w formie aktu notarialnego w przypadku niewywiązywania się z warunków umowy: wzywamy pisemnie do opróżnienia i wydania lokalu, wyznaczając przynajmniej 7 dni. Nie musimy przechodzić przez ścieżkę sądową związaną z eksmisją, tylko występujemy do sądu o wydanie klauzuli wykonalności.


Ważne: Aby umowa najmu była umową najmu okazjonalnego, a co za tym idzie, aby można było skorzystać ze wszystkich dobrodziejstw tejże umowy, warunkiem jest do 14 dni od zawarcia umowy zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego, właściwego dla miejsca zamieszkania wynajmującego. Bez tego zgłoszenia nie pomogą notarialne oświadczenia, gdyż sądy traktują taką umowę jak zwykłą umowę najmu.


Jak opodatkowujemy?

Ryczałt od przychodu: do 100 000 - 8,5%, ponad 100 000 - 12,5%.


Reasumując przewagi:

  1. Pomijamy okres ochronny od 01.11 do 31.03 – w tym okresie przy standardowej umowie nie możemy eksmitować najemcy nawet, gdy mamy wyrok sądu.

  2. Łatwiejsza eksmisja, nawet w sytuacji, gdy najemca odwoła adres, do którego może być eksmitowany (jest to odwołanie skuteczne), lub gdy osoba, która takie wskazanie podjęła, może się rozmyślić lub np. sprzedać swoje mieszkanie. Dalej eksmisja będzie łatwiejsza (zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów).

  3. Łatwiejsze egzekwowanie zaległości, bo mamy oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty - to wszystko ma moc wyroku i z tym idziemy do komornika.


Najemca nie płaci: mamy zwykłą umowę, ona się kończy, a najemca nie ma innej nieruchomości i nie chce się wyprowadzić – wówczas okres wypowiedzenia to 3 lata (przy sprawnym prawniku). Reasumując, najpierw czekasz na wyrok eksmisji, potem czekasz na lokal zastępczy od gminy. Taka procedura może trwać nawet kilka lat. W przypadku najmu okazjonalnego mamy oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji o opróżnienie lokalu, czyli omijamy długi i żmudny proces sądowy.

Zasada: zaległość musi być za 3 pełne okresy + dajemy miesięczny termin na uregulowanie zaległości, ale mamy oświadczenie co do wyprowadzki, więc jeśli będzie trzeba egzekwować, to najpierw trzeba zawiadomić najemcę (7 dni na opróżnienie lokalu), potem sprawę oddać do komornika, a komornik musi się rozeznać (ok. 1 miesiąc), i gdyby okazało się, że np. właściciel lokal sprzedał to sprawa się utrudnia. W najgorszej opcji taki najemca trafia do noclegowni.

Podwyżki czynszu: w zwykłej umowie można podnieść czynsz raz na 6 miesięcy, i tylko na warunkach określonych w ustawie. W najmie okazjonalnym możemy to sobie regulować zapisami w umowie.

Wady najmu okazjonalnego: Nie daje nam 100% pewności, że ktoś będzie płacił. Jak każda transakcja, najem okazjonalny jest obarczony ryzykiem, bo są to zobowiązania dwóch stron. Jest to oczywiście skuteczniejsza umowa, ale pieczątka notariusza nas nie ochroni. Trzeba więcej zapłacić, a procedura jest dłuższa (nie da się załatwić tego od ręki). Wadą jest też niepewny adres najemcy, który wskazał.